房價暴漲,房貸收緊（房貸新政顛覆房價的邏輯）

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“即看即簽，最近房屋簽約速度太快了。”連日來，深圳樓市投資炒作的高漲情緒讓在深圳房產中介工作多年的王經理都感到驚訝。

“一房難求”“千萬豪宅秒光”“百萬喝茶費”……不斷刺激著購房者的神經，此輪深圳樓市的火爆與全國其他地區冷清的樓市形成鮮明對比。不過深圳樓市高漲背后卻大有“門道”，有部分企業借普惠政策契機彎道“炒房”，使得資金脫離實體的同時，也加大杠桿炒房拉高了房價，引發金融風險的傳導。

這一情況亦得到了監管部門的關注。4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處發布《關于房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》（以下簡稱“《通知》”），要求各家銀行自查房抵經營貸余額、貸前準入情況、貸款管理情況等。

原本是灌溉實體經濟的“活水”卻被部分企業“鉆空子”炒房，通過這一模式，監管的考核任務、銀行的風險偏好以及企業的融資需求3個目標都得到了滿足；相反，無房產可抵押的小微企業仍限于貸款難的處境。一位資深銀行人士告訴《中國經營報》記者：“企業質押房產從銀行貸款，對于銀行來說，既控制了風險，同時也完成了小微考核指標。”

樓市火爆：部分黃金地段房價飆漲

從3月下旬以來，深圳看房的客戶陡然增多，王經理頻繁接到預約電話。“最近我帶著一對夫妻看房，前一天他們去看的房子轉天就已經被別的客戶簽走了。”

據王經理介紹，這一波行情從去年底一直延續到現在，1～3月份受疫情影響看房的人比較少，但是從3月下旬后看房的存量需求快速釋放，二手房成交量增長比較快，價格也有不同程度上浮。

位于深圳市南山區的房產中介葉經理介紹，目前主要是剛需購房，主要是部分區學位房和豪宅漲幅較大，尤其是南山、前海、寶安等片區，比如后海地段一些房源短時間內跳漲了20%～50%。

深圳中原研究中心統計顯示，3月份深圳二手房成交8008套，遠超2月份成交量；在成交量上升的同時，價格也在走高。中國房地產協會數據顯示，3月份，深圳二手房單價高達7.18萬元/平方米，同比上漲14.54%；新房單價每平方米6.34萬元，同比上漲12.88%。

一位購房人士告訴記者，現在全球經濟都受到疫情影響，各國的貨幣寬松，害怕手里的錢會貶值，深圳的房子起碼不會降價，尤其黃金地段的房產或者學位房，做保值的資產配置最好。

此外，有分析人士指出，深圳近期似乎有些房市寬松政策，包括豪宅標準調整、允許地產商緩交土地出讓金等，刺激了很多以前住在香港的人過來買房，拉動了當地住房市場。

類似的情形也在上海上演。4月13日，上海新盤“豪宅”碧云尊邸也出現火爆認籌場面，現場意向購房者大排長隊；與此同時，上海的二手房市場也成交量猛增。

“很多剛需族進場了。”上海我愛我家一位房地產經紀人告訴記者，“眼下房貸利率也特別劃算。今年3月份上海市教委發布了《上海市教育委員會關于2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，買學區房成了剛需；而且在當前形勢下，很多人覺得買房比較保值。”

4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。記者注意到，此前的3月20日LPR為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析，此次LPR下調力度較大，一方面通過下調貸款利率帶來了減負效應，另一方面有助于刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升。

從成交價格來看，國家統計局官網發布的《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，4個一線城市中，上海和深圳新房價格分別環比上漲0.1%和0.5%，北京持平，廣州環比下降0.5%；二手房的房價環比微漲，北京上漲0.2%，上海上漲0.3%，深圳上漲1.6%，廣州下降0.2%。

企業借機炒房：小微企政策套利

“近來投資目的購房者比較多，我接待的購房者中多為企業主、公司高管等人群。”上述房產中介王經理告訴記者。

實際上，深圳樓市此輪火爆的背后，不乏企業主借房抵經營貸融資炒房的現象。多位知情人士透露，有些企業主利用銀行推出的貸款優惠和政府的貼息等政策，將房產抵押給銀行獲取低利率的貸款，再將融資的資金投資購房。某股份制銀行客戶經理向記者分析，有的房產抵押貸跟房貸差不多了，期限比較長，有的甚至能達到20年，而且授信額度較高，能貸出七到八成出來。“再加上政府對小微企的貼息部分，有些抵押貸下來利率甚至低于3%。”

上述知情人士稱，現在各種普惠政策對有房有企業的老板非常有利，一些企業主通過房產抵押給銀行獲取低利率的貸款，然后再用融資資金去投資買房。

某國有銀行深圳分行業務人士透露，現在抵押貸款做得較多，而且很多銀行開始做線上抵押類貸款，操作簡單，利率也相對較低，部分銀行利率低于4%，如果對抵押率要求不高的客戶大部分可以線上做。

2月初，深圳市人民政府下發《應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》中推出“惠企16條”，宣布全市產業資金優先用于扶持受疫情影響嚴重的中小微企業，劃撥10%的市級產業專項資金重點用于貸款貼息，對于疫情防控期內獲得銀行等金融機構的新增貸款（展期視同新增），按實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的貼息支持，貼息期限不超過6個月。

一家酒業公司董事長表示，現在市場形勢不好，尤其一些制造業、餐飲服務業等企業需求不足，正常生產經營營收受阻，購置房產不僅可以資產保值、轉手收益，還可以抵押貸款。

上海一位小微企業主亦告訴記者，受疫情影響，很多生產壓縮了。“企業也在尋求有合適回報率的項目，不排除會投資房地產。”

針對房抵經營貸資金流入房市的問題，監管緊急發文要求銀行自查。4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發《通知》，要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人）情況立即開展自查，主要有以下幾點：

一是截至2020年3月末房抵經營貸余額，2019年3月末余額，2019年12月末余額情況。二是貸前準入情況。對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。三是貸款管理情況。重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）并以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。四是貸后管理情況。借款人貸后新增房產的監測情況。五是自查發現的其他可疑情況或問題。

同日，深圳市中小企業服務局發聲稱，將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發現并查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。

某國有銀行深圳一支行業務人士透露，這次審查通知下得比較急，排查后，這類業務可能會受到一定影響，銀行的授信應該會有一定程度收緊。

“目前相關政策還沒有傳達到，但聽到的風聲也是政策要收緊，之前本來就收緊過一次了。” 某股份行總行人士告訴記者，“在（貼息）政策剛出來的時候，很多企業都是把之前的貸款結清，然后我們給它們重做貼息；3月份，行內發了通知，不滿一年的企業主體不可以作物業抵押經營貸；按照2月份貸款結清重做的也不行，導致很多貸款申請都放不了款。”

不過，記者采訪多位銀行人士了解到，企業利用較低貸款利率的經營貸去買房的情況此前就存在，主要看市場流動性和貸款成本。浙江某農商行金融市場部總經理告訴記者：“很多企業主動拿房子來抵押，獲取快速貸款，用于經營；如果是專職炒房的，會再套出去買房。”

銀行小微企融資困境：優質資產難找

房抵經營貸作為銀行的一項傳統業務，存續已久，對銀行來講，由于有抵押物，風險相對可控。在同等情況下，銀行更加青睞有抵押物的企業，這意味著審批速度更快、貸款利率更低。

記者在采訪中了解到，受疫情影響，小微企業經營風險上升，銀行在融資審批中對房產等質押物抵押貸款依賴度有所上升。

一家做自助售貨機運營公司的總經理向記者表示，現在小微企業融資更難，尤其是沒有房產可抵押的企業，即便以前可以通過稅務等數據申請貸款，但現在很多銀行都會先看經營流情況，運營情況好的才能獲批，否則很難獲得貸款；當然有房產等抵押的融資獲批可能性更大一些。據其透露，現在很多小微企都是通過小額貸公司進行融資，由小額貸公司根據企業情況選擇合適的銀行推送進行貸款申請，不過成本會高很多。“我現在每天都能接到很多這樣的推銷電話。”

前述某股份制銀行廣州一支行行長表示，現在銀行的壓力非常大，一方面要根據監管要求加大對小微企融資支持，現在考核中也增加了小微企信貸考核占比，但是找可以放貸的優質小微企資產太難了，所以會出現部分經營現狀和前景好的優質小微企被多家銀行爭奪的情況，大部分被評估風險偏高的小微企還是不太敢放貸。“疫情過后，小微企業的風險更大，銀行在甄別審核上更加審慎，有房產抵押的企業在融資時會更占優勢。”

上述公司總經理表示，不過現在多數小微企現金流壓力大，能借出貸款主要都用于員工工資、設備和市場運營方面了，拿來買方投資的并不是主流。

值得注意的是，近來抵押貸款的不良率也在攀升。記者采訪中了解到，各家銀行也在積極推進按揭業務。浙江某農商行金融市場部總經理表示，“從按揭貸款數據來看，逾期率有所上升。不過銀行也很矛盾，按揭貸款屬于相對來講風險較低、收益相對較高的。我們行也在加大開展按揭業務。”

上海申宜禾律師事務所合伙人王龍國律師分析，“房抵經營貸”是指借款人以自然人名下的房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。在申請時，銀行會要求提供經營相關的證明，不排除借款人為滿足審批條件遞交假材料。

對于銀行而言，王龍國指出，銀行面臨貸款用途與實際用途不一致的風險。“房抵經營貸的主要風險在于違背國家政策，可能引起其他一些的連鎖反應。比如貸款人把款項投入樓市，購買房屋可能不是為了居住的剛需，而是投資，這樣就可能導致房價上漲。而銀行現在降低一些要求發放貸款的目的是解決新冠肺炎對經濟的影響，發放貸款是要投放到經營中，解決中小企業的生存問題。”

某城商行人士告訴記者：“我行基本不做‘見房即貸’，需要企業有真實的生產經營業務。同時，針對企業經營過程中存在的資金需求，我行也推出了稅務貸、租賃貸等產品。”

不過，銀行的這一風險偏好在短期內難以扭轉，也有其背后原因。前述某資深銀行人士直言：“假如銀行風險偏好放好，不再需要房產抵押，這反倒會使資金流入房地產更加方便。”